住宅ローンのおすすめシュミレーションサイト3選と賢い使い方

日本人に良くある間違いの一つに「シュミレーション」という言葉があります。

英語で書くと「simulation」ですので、「シュミ」レーションではなく「シミュ」レーションが正しい表記です。

「シュミレーション」というのは間違って流布した口語表現です。

シュミレーションと書くのはシュミ(趣味)ではないので、以下よりシミュレーションと書かせて頂きます。

そこで今回の記事では住宅ローンの「返済シミュレーション」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは使いやすいシミュレーションサイトを知り、住宅ローンの様々な検証をすることができるようになります。

シミュレーションでできること

住宅ローンは基本的に元利均等返済という返済方式を採用します。

元利均等返済は、元金総額が大きい返済当初では、利息が大きいため、毎月の返済額の中で利息が占める割合が大きくなります。

一方で、返済が進んでいくと元金総額が小さくなるため、利息が小さくなっていくため、毎月の返済額の中で利息が占める割合が小さくなっていきます。

そのため、元利均等返済では、毎回、徐々に利息の額が小さくなり、元金と利息の内訳が変わっていくというとても複雑な構造になっています。

住宅ローンは元利均等返済方式を採用しているため、電卓で返済額を単純に計算することはできません。

そこで住宅ローンの返済額を計算するには、専用のサイトでシミュレーションする必要があります。

さらに住宅ローンの返済シミュレーションでは、ボーナス返済や繰上返済などの複雑な条件を加えて、条件を変えながら返済額等を計算することも可能です。

また住宅ローンの諸経費も簡単に計算してくれます。

昔であれば、銀行や不動産会社に聞かないと分からなかったことが、今ではネットで簡単に知ることができる時代になりました。

住宅ローンの返済シミュレーションサイトでは、かつてはプロに聞かないと分からなかったようなことが、簡単に分かるという優れたサイトなのです。

以上、ここまでシミュレーションでできることについて見てきました。

ではどのようなシミュレーションサイトを使うのが良いのでしょうか。

住宅ローンのオススメシミュレーションサイト

筆者がオススメする住宅ローンの返済シミュレーションは以下の3つです。

サイト名	内容
住宅保証機構㈱	シンプルでとても使いやすいサイトです。 返済額はもちろん、返済額からの借入可能額の逆算や繰上返済額による返済期間の圧縮、 諸経費の計算等、一通りのシミュレーションはこのサイトだけで十分です。
ＳＵＵＭＯ	色々な条件のスライドバーをずらすだけで毎月の返済額が出すことができます。 とても直感的で使いやすいサイトです。 色々な値を微調整しながら返済額をシミュレーションすることができる優れたサイトです。
ライズ・エステート合同会社	住宅ローンが計算できるエクセルを無償でダウンロードすることが可能です。 サイトではありませんが、エクセルで住宅ローンを計算したい人にとっては、有効です。 エクセルであれば、過去にシミュレーションした結果を保存して残しておくことができるというメリットがあります。

返済シミュレーションサイトは、各銀行も独自のページを提供しています。

例えば楽天銀行で住宅ローンを組みたいのであれば、楽天銀行のシミュレーションサイトを使うことももちろん有効です。

団体信用生命保険料や事務手数料等の条件は銀行ごとに異なるため、銀行のシミュレーションサイトを使ってしまうと、他の銀行と比較した場合、思わぬ誤差により数値を見誤る可能性が出てしまいます。

そのため、最初の段階では、銀行の色がついていない上表のサイトでシミュレーションをしておくのが無難です。

ちなみに、ネット銀行でも諸経費は下表の様にバラつきがあります。

都市銀行も含めると、さらに繰上返済手数料や事務手数料などの諸条件が異なってきます。

ネット銀行名	団信保険料	事務手数料(税込)	保証料	繰上返済手数料
住信SBIネット銀行	込み	2.16％	無し	無し
楽天銀行	別途費用	1.08％	無し	無し
イオン銀行	込み	2.16％	無し	無し
auじぶん銀行	込み	2.16％	無し	一部無料
新生銀行	込み	108,000円	無し	無し
ソニー銀行	込み	2.16％	無し	無し
りそな銀行	込み	32,400円＋2.16％	無し	一部無料

各銀行が提供しているシミュレーションサイトを使う場合には諸条件が異なっている点に注意をしましょう。

以上、ここまでオススメのシミュレーションサイトについて見てきました。

シミュレーションで重要なことは、「標準的な目安と比べてどうなのか」という点を把握することです。

そのためには住宅ローンの目安を知っておくことが重要です。

そこで次に住宅ローンの目安について見ていきます。

住宅ローンの目安

年収倍率という見方から考える

適切な住宅ローンの借入額の判断目安として「年収倍率」という見方があります。

年収倍率は、手取りではなく額面年収に対する倍率です。

銀行は審査基準として年収の8倍まで融資できると基準を設けているところが多いです。

しかしながら、実際、年収の8倍も借りてしまうとかなり返済は厳しくなります。

適正な年収倍率の目安は5倍です。

高くても6倍は超えないようにして下さい。

参考までに首都圏と関西圏の新築マンション購入者の住宅ローンの借入額と平均年収を下表に示します。

エリア	年	2012	2013	2014	2015	2016
首都圏	マンション価格[万円]	4,058	4,168	4,340	4,975	5,081
	自己資金[万円]	974	1,167	1,064	1,370	1,113
	借入額[万円]	3,309	3,302	3,539	3,994	4,286
	合計[万円]	4,283	4,469	4,603	5,364	5,399
	平均世帯年収[万円]	755	796	801	872	900
	年収倍率	4.4倍	4.1倍	4.4倍	4.6倍	4.8倍
関西圏	マンション価格[万円]	3,296	3,383	3,510	3,770	4,094
	自己資金[万円]	911	1,032	928	1,065	1,109
	借入額[万円]	2,685	2,704	2,885	3,098	3,424
	合計[万円]	3,596	3,736	3,813	4,163	4,533
	平均世帯年収[万円]	658	687	701	708	774
	年収倍率	4.1倍	3.9倍	4.1倍	4.4倍	4.4倍

※株式会社リクルート住まいカンパニーの調査結果より筆者が編集

首都圏も関西もマンション価格の高騰に伴い、借入金額も上昇しています。

年収倍率に関しては、2016年の平均で首都圏は4.8倍、関西圏は4.4倍でいずれも適正指標である5倍以内になっています。

平均年収も年々都合よく上がっていますが、これは世帯年収としての統計です。

共働き前提で住宅ローンを組み人も増えてきており、結果として平均世帯年収が年々増加しているように見えています。

住宅ローンは夫婦の収入を合算して住宅ローンを組むことも可能です。

収入合算をする方法としては、以下の3つがあります。

収入合算の方法	内容
連帯保証人を立てる方法	夫婦のどちらか一方が主たる債務者となり、他方が連帯保証人になります。 途中で連帯保証人が専業主婦になっても、契約上は影響がないため、 キャリアを柔軟に変えることができるというメリットがあります。
連帯債務とする方法	夫婦が2人で一本の住宅ローンの債務者となります。 夫婦2人で住宅ローン控除のＷ適用ができる等の経済的メリットがあります。
ペアローンを組む方法	夫婦が別々で住宅ローンを組みます。住宅ローン控除のＷ適用ができますが、 住宅ローン契約が2本に分かれているため、 2人が団体信用生命保険に加入しなければならない等のデメリットがあります。

近年はサラリーマンの平均年収は下落傾向にあります。

一方で、物件価格の高騰により必要となる住宅ローンの借入額は増加傾向にあります。

そのため、適切な年収倍率を維持するためにも、収入合算の必要性が以前よりも増してきました。

将来設計を考慮して、自分にあった収入合算の方法を選ぶようにしましょう。

連帯保証と連帯債務については、下記にそれぞれ詳しく記載しています。

返済負担率という見方から考える

もう一つ、適切な住宅ローンの借入額の判断目安として、「返済負担率(返済負担率)」という見方があります。

返済負担率とは、額面年収に対する住宅ローンの年間返済額の占める割合です。

返済負担率を式で表すと以下のようになります。

返済負担率も銀行の審査基準は緩めです。

銀行は審査基準として返済負担率を30～40％まで融資できると基準を設けているところが多いです。

しかしながら、実際、返済負担率を30～40％で借りてしまうとかなり返済は厳しくなります。

適正な返済負担率の目安は20％になります。

高くても25％は超えないようにして下さい。

住宅金融支援機構による民間住宅ローン利用調査(2016年度第2回)によると、返済負担率の割合は、以下のようになっています。

返済負担率	構成比
10％以下	17.9%
10％超～15％以下	28.7%
15％超～20％以下	23.9%
20％超～25％以下	16.7%
25％超～30％以下	7.3%
30％超～35％以下	2.9%
35％超～40％以下	1.7%
40％超	0.8%

※住宅金融支援機構による民間住宅ローン利用調査より筆者が編集

上表の構成比をみると、返済負担率が20％以下で収まっている人は、全体の70.5％になります。

25％以下だと87.2％です。

9割近くの人が25％以内で抑えていることになります。

銀行の融資は25％超でも通る場合がありますが、それ以上高い返済負担率は、かなり危険です。

毎月の返済に追われ、生活が苦しくなってしまいますので、なるべく返済負担率は20％以下に抑えるようにしましょう。

返済負担率は、借入額の他、借入期間によっても異なります。

借入期間が長ければ長いほど、返済負担率は低くなります。

返済負担率に関しては、に詳しく記載しています。

完済年齢を考慮する

住宅ローンを借りる場合、年収倍率と返済負担率の他に、完済年齢を考慮する必要があります。

完済年齢に関しても銀行の審査基準は緩めです。

銀行は審査基準として完済年齢を80歳まで融資できると基準を設けているところが多いです。

しかしながら、実際、定年後の65歳以上は返済が厳しくなります。

適正な完済年齢は65歳になります。

65歳を超えてしまうような場合は、退職金による返済や繰上返済も考慮に入れるようにして下さい。

総務省の調査によると、定年退職後の老後夫婦の平均的な生活費は以下のようになっています。

項目	金額
食費	66,000円
水道光熱費	22,000円
家具日用雑貨	9,000円
服飾品	7,000円
医療費自己負担額	15,000円
交通費・通信費	29,000円
教養娯楽費	25,000円
交際費・小遣い等	55,000円
合計	228,000円

高齢者世帯では、平均で毎月228,000円の生活費がかかりますが、この中には住宅ローンは入っていません。

一方で、65歳以上の標準的なサラリーマンがもらえる年金は、以下のようになります。

対象者	金額
本人	160,000円
専業主婦	60,000円
世帯合計	220,000円

平均的な年金生活だと、既に生活費がオーバーするため、貯蓄を切り崩しながら生活をする必要があります。

これらの数字はあくまでも平均値であるため、もちろん、たくさん年金をもらっている人もいます。

中には現役世代の給与よりも年金をもらっている人もいるくらいです。

高額年金受給者はさておき、原則として年金だけでは生活費を払っていくだけで精一杯であるため、住宅ローンなど返す余裕は全くありません。

そのため、住宅ローンは原則的には65歳で完済する計画で組む必要があります。

住宅ローンは超低金利で、超長期に渡って借りることができるため、もし30歳以下の人であれば、35年ローンを組んで借りることがとても理想的です。

30歳以下の人なら、35年ローンを組んでも65歳以下で完済することが可能です。

厚生労働省の平成27年人口動態統計月報年計によると、平均初婚年齢は夫31.1 歳、妻29.4 歳となっています。

結婚してすぐに住宅ローンを組めば、ローンの組み方としては一番得な組み方になります。

ボーナス返済や繰上返済も必要なくなるため、住宅ローンを返済しながら教育資金や老後の生活資金も十分に蓄えることが可能です。

ただし、実際には結婚してすぐに住宅を購入することに抵抗のある人も多いと思います。

「結婚」と「マイホーム購入」という人生のビッグイベントを一気に行ってしまうことに気が引けてしまう人も少なくありません。

実際、新築マンションの購入の平均年齢は、以下のようになっています。

	年	首都圏	関西圏
新築マンション	2012年	37.4	37.7
	2013年	38.3	38.9
	2014年	37.8	38.5
	2015年	39.0	39.0
	2016年	38.2	39.5

※株式会社リクルート住まいカンパニーの調査結果より筆者が編集

2016年の首都圏の平均年齢は38.2歳です。

38歳で35年ローンを組むと、完済年齢が73歳になってしまいます。

そのため、35年ローンを選択した場合は、ボーナス返済や繰上返済をどの程度行えば、65歳で完済できるのか、シミュレーションをしておく必要があるのです。

尚、住宅ローンの完済年齢については、下記に詳しく解説しています。ぜひご参照ください。

以上、ここまで住宅ローンの目安について見てきました。

それでは最後に返済シミュレーションサイトを使って確認したいことをまとめます。

シミュレーションサイトで見ておくべき7ポイント

住宅ローンを組む前に、返済シミュレーションサイトと使って、以下の7つの点を確認しましょう。

確認事項	確認内容
1.毎月の返済額	元利均等返済方式で計算された毎月の返済額を確認します。 現在、賃貸住宅に住んでいる人であれば家賃との比較もすると実感がわきます。 住宅ローンの月の平均返済額は10万円程度ですので、まずは10万円を目安にシミュレーションしてみてください。
2.返済負担率	返済負担率が20％以内になるかを確認します。 返済負担率が25％を超えているようであれば黄色信号です。 借り過ぎの可能性があるので、計画を見直すようにして下さい。
3.借入可能額	返済負担率と年収から借入可能額を計算することも可能です。 返済負担率から借入可能額を算出した方が、借り過ぎを抑えることはできます。 物件が買えないようであれば、収入合算も検討してみてください。
4.借入期間(返済期間)	原則は65歳で完済できるような借入期間を設定します。 借入期間が短くなれば、金利が安くなるというメリットがあります。
5.ボーナス返済額	31歳以上の人でも、ボーナス返済を組み込むことで65歳完済を前提とした住宅ローンを組むことができます。 ボーナス返済と繰上返済の合わせ技で、65歳完済を目指すようにして下さい。
6.繰上返済額	31歳以上の人が35年ローンを組んでも繰上返済を行えば65歳までに完済することができます。 65歳までに完済するには、「いつ、いくら」繰上返済するべきかを把握することが可能です。 必要な繰上返済額を事前に把握するようにして下さい。
7.諸費用の試算	登録免許税や不動産取得税、住宅ローン手続き費用などもシミュレーションで把握しておくことが重要です。 必要な自己資金を把握するためにも、諸費用はしっかりと把握しておいてください。

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まとめ

借りる前にやっておきたい住宅ローンシュミレーションの基礎知識を解説してきました。

返済シミュレーションを使って、適正な借入額を把握し、借り過ぎの防止に役立ててください。