どう決めればいい？住宅ローンを「30年」か「35年」にするかの判断基準

家の購入にあたっては、家の購入の他に住宅ローンという商品も購入することになります。

住宅ローンは、返済方法によって月々の支払額やトータルの支払額も変わってくる商品です。

支払額を決めるものには、金利以外に「借入年数」があります。

借入年数を短くすれば月額支払額は大きくなりますが、支払総額は小さくなります。一方で、借入年数を長くすれば月額支払額は小さくなりますが、支払総額は大きくなります。ただし、この事実はあまり重要ではありません。

重要なのは借入年数でななく、完済時の年齢です。

そこで今回の記事では、住宅ローン期間の「30年」「35年」を中心にみていきたいと思います。

まずは借入年数と月額返済額をチェック

住宅ローンの返済額は、「金利」と「借入年数」によって決まります。固定金利は期間が短ければ短いほど低くなる傾向にはあります。

ただし、2025年7月時点の金利においては、ほとんどの銀行は30年と35年との間に金利差を設けていません。

2025年7月時点での30年と35年の金利で最も多く採用されている金利はともに1〜2%前後が多いです。

返済期間が15年もしくは20年となると、0.2〜0.5%ほどさらに金利が下がる傾向です。

月額返済額と支払総額

そこで、下表に金利を1.090％とした場合の、30年と35年における月額返済額と支払総額がどの程度になるか計算したものを示します。

借入金	項目	30年ローン	35年ローン	差額※
3,000万円	月額支払額	97,737円	85,949円	+11,788円
	支払総額	35,185,144円	36,098,767円	▲913,623円
	支払総額／借入金	1.17倍	1.20倍	▲0.03倍
4,000万円	月額支払額	130,316円	114,599円	+15,717円
	支払総額	46,913,589円	48,131,734円	▲1,218,145円
	支払総額／借入金	1.17倍	1.20倍	▲0.03倍
5,000万円	月額支払額	162,895円	143,249円	＋19,646円
	支払総額	58,642,047円	60,164,695円	▲1,522,648円
	支払総額／借入金	1.17倍	1.20倍	▲0.03倍

※差額は30年から35年の数字を引いた額になります。

上表を見ると、月額支払額は30年ローンの方が大きくなることが分かります。

35年ローンとの差額は、3,000万円のときは+11,788円ですが、5,000万円になると＋19,646円にも差が開きます。一方で、支払総額は30年ローンの方が小さくなることが分かります。

35年ローンとの差額は、3,000万円のときは▲913,623円ですが、5,000万円になると▲1,522,648円にも差が開きます。

実際の借入金と支払総額との割合は、30年ローンでは1.17倍、35年ローンでは1.20倍となります。

30年でも35年でも明らかな差はない

これらの数字は人によって受け止め方が違います。例えば、3,000万円を借りた場合、30年ローンとすると月額返済額が+11,788円も増えるのに、たった▲913,623円しか節約できないと感じる方もいます。

2025年7月現在、30年と35年ではともに金利が低いため、両者の間に大きな差異は見られません。

ただ、毎月の固定費が増えることを嫌がる人の方が多いため、支払総額が100万円程度の差であれば35年を選ぶ人の方が多いです。

老後の平均収支を考える

返済期間を決めるポイントは、月額返済額と支払総額だけではありません。もっと重要なポイントは「完済年齢」です。

最近、増えているのが老後破たんとそれに伴う老後離婚です。老後破たんに至る以前の住宅ローンを返済するために必死で働く過労老人も増えています。「家老」老人ならカッコいいですが、「過労」老人です。

最近は初婚年齢が上がっていることに加え、今の現役世代は年金受給額が今よりも減少することが見込まれることから、過労老人や老後破たん、老後離婚は今後ますます増えていくものと思われます。

そもそもなぜこのような状況になるのかというと、住宅ローンは80歳完済でも審査が通るためです。つまり、45歳からでも35年ローンは組めます。

65歳で定年を迎えても、残り15年も返済期間があるのに、借りることができてしまうためです。

老後の平均収支

ここで、老後の平均収支を考えてみます。現在、標準的なサラリーマンがもらえる年金は、月16万円程度です。

専業主婦だった方も月6万円もらえます。つまり老後の平均月収は年金生活だと月22万円になります。

総務省統計(家計調査・二人以上の世帯R5.2)によると、無職世帯の平均支出は以下のようになります。

項目	金額
食費	59,952円
住居費	11,466円
水道光熱費	26,699円
家具、家事	7,174円
被服費等	4,720円
保健医療	14,030円
交通通信	24,397円
教育	106円
教養娯楽	21,276円
その他	42,993円
税金 社会保険料	35,048円
合計	247,861円

これらの平均支出の中には、住宅ローンの返済は含まれていません。

平均収入が220,000円だとすると、支出が247,861円のため、この時点で既に▲27,861円の赤字です。

退職金等で貯めた現金を取崩しながら生活していく必要があります。

ここでポイントとなるのは、年金生活ではとても住宅ローンの返済はできないと言うことです。

さらには貯金もないと老後の生活は厳しいということになります。

銀行は80歳完済まで貸してくれますが、実際に65歳以上で住宅ローンを払い続けるということは、相当難しいということが分かると思います。

住宅ローン選びで大切なのは65歳での完済

老後の年金生活では住宅ローン返済は厳しいとなると、借入期間は65歳で完済することを中心に考える必要があります。

つまり、35年ローンを組める人は30歳までの人になります。今は固定金利が低いため、30歳で35年ローンを組む人が最も理想的なローンの組み方になります。

35歳の人であれば、30年ローンになります。ただし、この5年の差程度であれば、ボーナス返済なども組み入れることで65歳までの返済は十分に可能です。

では40歳以上の人はどうするかと言うと、やはり35年ローンを組むこと自体厳しいと言わざるを得ません。

ただし、40歳以上の人であれば、ある程度の収入が確保されているはずです。

40歳以上の人であれば、25年もしくは20年という形でローンを組み、65歳のときには完済しているという計画にする必要があります。

20年と25年の違い

ちなみに固定金利は20年を境に下がります。

2025年7月時点では20年では1.010％、25年では1.090％を採用している銀行が多いです。

3,000万円を借りた場合の、各金利による元利均等返済(ボーナス返済無し)でシミュレーションした場合の返済額は以下のようになります。

この場合も、際立った差は見られません。

返済期間の決め手は、65歳で完済できるかどうかを中心に考えた方が良いでしょう。

住宅ローンの借入可能額は？

大企業勤務の人や公務員等であれば、実際のところ、銀行は本人が返せない金額以上に、住宅ローンを貸してくれます。

その一つの例が完済年齢です。銀行は完済年齢が80歳まで審査を通しますが、上述したように、実際、65歳以上で住宅ローンを返済するのは相当、難しいです。

完済年齢と似たような指標に、住宅ローンの

1. 返済比率
2. 年収倍率

という2つの指標があります。

銀行は返済比率を40％程度まで審査で通してくれますが、実際に適正な返済比率は20％程度です。

年収倍率とは、額面年収に対する住宅ローンの借入総額の割合です。

銀行は年収倍率を8倍まで審査で通してくれますが、実際に適正な年収倍率は5倍です。

銀行の審査に通る許容基準と適正な基準は以下のようになります。

項目	銀行の許容基準	適正な基準
完済年齢	80歳	65歳
返済比率	40％	20％
年収倍率	8倍	5倍

このように、銀行の許容基準と適正な基準にはかなりの開きがあります。

「銀行が貸してくれるお金」イコール「返せるお金」ではありません。両者の関係は、常に以下のようになっています。

一方で、個人事業主やフリーターなどに対しては、銀行は極めて厳しい姿勢と取っており、住宅ローンを貸してくれません。

素晴らしい能力を持ったフリーランスに対しても、過去3期分は黒字決算であることを最低限求めてきます。

このような人たちは、そもそも住宅ローンを組むこと自体が難しいため、借り過ぎてしまう心配はありません。

注意すべきは条件の良い人

実は、住宅ローンで慎重になるべき人たちは、条件の良い人たちなのです。

筆者の知人でも、条件の良い人が、「銀行ってすごいお金貸してくれるんだな」と感心して多額のローンを借りてしまった人がいます。

条件の良い人は、本人が違和感を覚えるくらい住宅ローンを貸してくれます。これは決して喜ばしいことではありません。

本人が返せない金額以上に借りてしまう可能性があるため、自制心を働かせて、極力借入額を減らすようにしましょう。

子供の成長とお金の関係から住宅ローンを考える

多くの人は家を購入しているタイミングが、結婚したてか、もしくは子供が小さいときです。この点も住宅ローンを借りる際の判断を誤らせます。

世の中の子育て支援制度は子供が小さいときに手厚いため、子供がいない夫婦や子供が小さい夫婦は、「子供は小さいときの方がお金はたくさんかかるのではないか」と錯覚します。

実はその逆で、子供は大きくなればなるほどお金がかかります。住宅ローンを組む際は、大きい子供がいない夫婦がほとんどのため、子供の教育費にお金がかかることが想像できません。

知識として知っていても、「なんとかなるだろう」と思ってしまう人がほとんどです。そのため、住宅ローンを組む際、ちょっと無理をしてしまう人が多くいます。

特に、返済比率を30％くらいに組んでしまう人は要注意です。

将来、給料が上がるから今は30％くらいでも良いだろうと考えがちですが、結局のところ、将来は子供がお金のかかる高校生や大学生になっているため、支出も増えてしまいます。

そのため、無理に組んだ返済率30％の水準が下がることはありません。

将来は給料が増えたとしても、支出が増えるため、やはり現時点での給与を前提とした返済比率で組まないと返済が苦しくなります。

繰上返済し過ぎに要注意

悩ましいのは返済比率を下げるために、35年ローンを組み、65歳以上の年齢で完済計画を立ててしまうパターンです。

この場合、多くの人が繰上返済によってなんとか65歳までに住宅ローンを終わらせようとします。しかし、ここでも落とし穴があります。頑張って繰上返済をし過ぎて、貯金を失くしてしまう人がいます。

繰上返済を頑張りすぎた結果、子供が高校生や大学生になったとき、貯金が全くなくなるという現象が発生します。その結果、住宅ローンとは別に、教育ローンを借りてしまう人がいます。

教育ローンは住宅ローンよりも金利が高いため、不利なローンです。有利な住宅ローンを頑張って繰上返済した結果、不利な教育ローンを借りざるを得ないという人たちもいるのです。

このような事態にも陥りかねないため、やはり住宅ローンは完済年齢が65歳を基準に「返せる額」を借りるというのが基本になります。

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住宅ローンをいろいろなサイトをみて調べても、なかなか自分にピッタリの商品が見つけることが困難です。

住宅ローンは、あなたの環境（家族構成、年収、将来性）により適正が異なるので無理もありません。

住宅ローンを新規で借りようとしている人も、見直しを考えている人も大事なことは、実際にいくつかの銀行に仮審査をして金利、保障内容を比べることです。

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どんな家が建つかイメージするのも大事

予算を決めたら、早めにどんな家を建てることができるのか具体化することが重要です。

あまり夢ばかり膨らんでしまうと予算を超えた家の購入となってしまいます。自分の予算でどんな家を購入できるのか、早い段階でイメージ化すべきです。

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まとめ

住宅ローンを35年にするか30年にするかの判断基準を徹底解説してきました。結局のところ、30年か35年にするかは、あまり問題ではありません。

重要なのは65歳で完済できるかどうかという点です。

返済期間は65歳で完済することを前提に選択するようにしましょう。