中古マンション・戸建てを購入する時の内覧チェックポイント【PDFチェックリスト付き】

控えめな予算で家が手に入る中古住宅。

いい物件を見つけられれれば、新築よりもコスパがいいのは間違いありません。

そんな中古物件の内覧では、どんな点をチェックすればよいのでしょうか。

新築物件の場合、建物が完成するまではパンフレットや映像上でしか部屋のイメージができません。

中古物件の場合は実際に現地の住み心地をチェックできるのが強みです。

売主が居住中なら、近隣の情報や周辺の穴場スポットなど、住んだ人にしかわからない情報が聞けるかも知れません。

この記事では、内覧の限られた時間の中で、しっかり確認するコツを徹底解説します。

内覧前の3つの事前準備・持ち物・心構え

準備もしないで、いきなり手ぶらで内覧に行くのは、失敗のもと。

まずは事前準備から押さえましょう。

1. Google マップでバーチャル散歩
2. 絶対持っていきたい家具があれば事前に採寸
3. できれば住宅ローンの事前審査を受けておく

準備その1.Google マップでバーチャル散歩

Googleマップにはストリートビューという機能があります。

画面右下のオレンジの人間のアイコンをクリックして移動させると、実際の風景を見られます。

下記は東京タワー付近をストリートビューにした画像です。

このストリートビュー機能を使って、実際に内覧予定の物件の周辺を散策してみましょう。

バーチャルとはいえ、道の広さや周辺の店舗など、雰囲気は十分わかります。

駅から自宅までのルートや、小中学校から自宅までのルートも、ネット上で歩いておきましょう。

思った以上に坂道や信号の多い道があったり、スクールゾーンが狭かったり、購入したい物件の目の前に建築中の建物があるかもしれません。

バーチャル上で散策して不安な箇所を絞り、内覧当日、直接確認するのがオススメです。

準備その2.絶対持っていきたい家具があれば事前に採寸

新居に持っていきたい家具があれば事前に採寸をしておき、内覧の際は設置個所と搬入口の確認をしましょう。

準備その3.できれば住宅ローンの事前審査を受けておく

住宅ローンを利用する予定がある場合は、できれば事前審査を受けておくのがオススメです。

内覧した物件が気に入ったら、購入申し込みをしますが、そのときに事前審査に通っていれば値引き交渉もしやすく、スムーズに取引を進めることができます。

持ち物は「間取り図、筆記用具、メジャー、カメラ」

いくつかの物件を内覧していくと、記憶があいまいになります。

内覧で得られた情報を残さず持ち帰れるよう、「間取り図、筆記用具、メジャー、カメラ（スマホなど）」を準備しましょう。

「網戸の破れ」などのマイナスポイントと、「食洗機あり」などのプラスポイントについて、間取り図に直接メモしても良いでしょう。

メジャーは、気になる部分を採寸します。

カメラは、家主に撮影許可を得たうえで撮影しましょう。

内覧の3つの目的を意識する

新築物件の内覧では、不具合がないかどうかチェックするのが最大の目的ですが、中古物件では、多少の傷や汚れがあるのは当然です。

でも、単なる「アラさがし」になってしまったり、緊張して何を見たらいいかわからなくなる人が多いので、次の3つの目的だけ意識しておきましょう。

3つの目的を意識しておけば大きく失敗することはないので、必ず心に留めておいてください。

目的その1.この物件が本当に欲しいか判断する

この物件に住みたいと感じるかどうか、五感を研ぎ澄ませましょう。

目的その2.致命的な不具合があれば購入しない

施行の不具合、日当たり、騒音などが致命的な欠点だと感じるなら、仮にその分値下げを提示されたとしても、購入は控えましょう。

目的その3.多少の不具合は事前に修理を依頼する

現地で感じた不具合が修復できる程度のものなら、営業マンや家主に伝え、引渡し前に修理してもらうか修理代を値引きしてもらいましょう。

中古マンションを購入するときの内覧チェックポイント14つ

共用部分

【ポイント1】エントランス、郵便受け、ゴミ置き場

これらのチェックポイントは、管理が良好かどうか確認するためです。

掲示板やエレベーターに「22時以降の騒音に注意」「共用廊下に自転車を置かないで」といった気になる掲示物が貼ってあれば、売主や不動産会社に状況を確認しましょう。

【ポイント2】建物の外周

このチェックポイントも、管理が良好かどうか確認するもので、住民のモラルの高さも窺えます。

【ポイント3】外壁、廊下

計画的に修繕されているか確認するためにチェックします。

専有部分

【ポイント4】間取り、天井の高さ

大がかりなリフォームをする場合でも、マンションの場合、台所・風呂などの位置は変更できないことがほとんどです。

使いやすい間取りかどうか、検討しましょう。

【ポイント5】トイレ、風呂、洗面所

水回りの交換リフォームを行う予定がないときは、クリーニングすれば許容できるくらいの汚れ具合かどうか確認しましょう。

【ポイント6】キッチン

【ポイント7】天井、壁

天井や壁の不自然なシミは、漏水や雨漏りの可能性があります。

【ポイント8】床

床下に水が漏れると床は浮いてしまいます。

フローリングや畳の劣化は、引渡し前のリフォームか値引きを相談してみましょう。

【ポイント9】方角、日当たり

時間や季節によって日の当たり方も変わるので、売主に確認してみるのもいいでしょう。

また高層マンションが隣接している地域ではビル風が発生することもあります。

【ポイント10】眺望、騒音

【ポイント11】収納

【ポイント12】窓、建具（ドア・扉）

ドアや窓がスムーズに開閉できない場合、建物の傾きの可能性もあります。気になる場合は専門家の調査を依頼するとよいでしょう。

玄関ドアの外側は共有部分なので、リフォームや塗装ができないこともあります。

窓ガラスがペアガラスなら結露が生じにくく、断熱・防音効果があります。

【ポイント13】臭い

不快なニオイがしないか嗅覚を研ぎ澄ましましょう。営業マンは「クリーニングをすれば消えます」「家主の家具が無くなれば大丈夫」と逃げるケースがあります。しかし、下水や配管からのニオイはクリーニングをしても解消されない可能性があります。

マンションの周辺環境

【ポイント14】利便施設の距離と環境

年中無休のスーパーや娯楽施設が近くにある場合、夜中の騒音や照明の明るさに困ることも。

すぐ近くに飲食店があったり、1階に店舗などが入っているマンションなら、ニオイも確認しておきましょう。

中古一戸建てを購入するときの内覧チェックポイント12つ

家の外周

【ポイント1】外壁、基礎

継ぎ目から雨水が侵入する可能性があるので、外壁塗装のメンテナンスが計画的に行われているか確認します。

家の内部

【ポイント2】間取り、天井の高さ

大がかりなリフォームをする場合でも、台所・風呂などの位置を変更すると金額が膨らみます。

使いやすい間取りかどうか、検討しましょう。

【ポイント3】トイレ、風呂、洗面所

水回りの交換リフォームを行う予定がないときは、クリーニングすれば許容できるくらいの汚れ具合かどうか確認しましょう。

【ポイント4】キッチン

【ポイント5】天井、壁

天井や壁の不自然なシミは、漏水や雨漏りの可能性があります。

【ポイント6】床

床下に水が漏れると床は浮いてしまいます。漏水、シロアリ被害、不動沈下などの可能性も考えられます。

フローリングや畳の劣化は、引渡し前のリフォームか値引きを相談してみましょう。

【ポイント7】方角、日当たり

時間や季節によって日の当たり方も変わるので、売主に確認してみるのもいいでしょう。

【ポイント8】眺望、騒音

【ポイント9】収納

【ポイント10】窓、建具（ドア・扉）

ドアや窓がスムーズに開閉できない場合、建物の傾きの可能性もあります。気になる場合は専門家の調査を依頼するとよいでしょう。

窓ガラスがペアガラスなら結露が生じにくく、断熱・防音効果があります。

【ポイント11】臭い

不快なニオイがしないか嗅覚を研ぎ澄ましましょう。営業マンは「クリーニングをすれば消えます」「家主の家具が無くなれば大丈夫」と逃げるケースがあります。しかし、下水や配管からのニオイはクリーニングをしても解消されない可能性があります。

家の周辺環境

【ポイント12】利便施設の距離と環境

年中無休のスーパーや娯楽施設が近くにある場合、夜中の騒音や照明の明るさに困ることも。

すぐ近くに飲食店があるなら、ニオイも確認しておきましょう。

売主や不動産会社に内覧時に質問したい10つ

売主に質問したい7つのこと

売主の多くはアピールポイントしか言いません。

物件に自信があれば「心置きなくどうぞご自由に」という態度で内覧させてくれ、答えにくい質問にもできる限り対応してくれるでしょう。

逆に、入れない部屋があったり、質問をはぐらかしたりする売主さんはちょっと注意が必要です。

言いにくいことがあれば営業マンを通じて確認してもかまいません。

【質問1】隣や上下階の住民について

【質問2】自治会について

※すでに出来上がったコミュニティーに参加していくことになるので、大きな役割や家庭の負担がどの程度あるか聞いておくと安心です。

【質問3】管理組合について（マンションの場合）

※マンションの理事会は重要な組織です。しっかり活動しているか確認しましょう。

【質問4】売却理由

【質問5】駅、買い物、公園、学校、病院などの情報

※その他、聞いてみたいことを考えておきましょう。

【質問6】修理・リフォームした場所について

※給湯器の寿命は12～15年程度です。取替え費用は20～30万円程度と高額になるため必ず確認しましょう。

【質問7】物件の不具合・欠点について

※不具合についても、上記のような質問の仕方で、明るくはっきりと質問すれば気まずくなりにくいものです。

不動産会社を通して確認したい3つのこと

【質問1】管理組合と大規模修繕について

※営業マンに確認すると教えてくれるので必ず確認しましょう。

家主に管理費や修繕積立金の長期滞納があった場合、その滞納金が買主に受け継がれることもあるため支払いの有無は問い合わせましょう。延滞分は売買代金から差し引いて精算することもあります。

【質問2】管理規約に関する質問

※ペットの飼育、楽器演奏を予定している場合や、自宅開業を視野に入れている場合、管理規約で確認してもらいましょう。

【質問3】残置物について

エアコンや照明器具など、売主が残していく予定のもの（残置物）について確認してもらいましょう。

残置物をめぐるトラブルは大変多いので、口頭で約束するのではなく、書面に残すことが大切です。

内覧で守るべきマナーと交渉のコツ

居住中の場合に気を付けること

中古物件では、家主がまだ居住中というケースが多いです。

売主としては、「せっかくなら良い人に買ってもらいたい」と思っています。

内覧時の心象を良くして、円滑に交渉を進められるように、マナーをしっかり守りましょう。

値引き交渉について

内覧した物件が気に入ったからといって、その場で値引き交渉をするのはやめましょう。

「いい家なのでとても気に入った」ということだけを伝えつつ、内覧を終わりにしたほうが後味がよくなります。

売主さんに素直に熱意を伝えることが、意外と大切です。

値引き交渉は、内覧後、物件の購入申し込みのタイミングで申し入れましょう。

不動産会社の営業マンを通じて、端数の切り捨てや、修繕費用相当額の値引き交渉をお願いしてみてください。

その際、住宅ローンの事前審査を済ませておいて、「2,000万円までなら審査が下りています」などと具体的に交渉できると有利です。

値下げ交渉に応じても住宅ローンが通らなかった場合、売主はまた改めて売却活動をしなければならないので、事前審査が通っていればアピールポイントになります。

リフォームを考えている場合

中古物件を購入して大きなリフォームやリノベーションをするつもりなら、

を、あらかじめ必ず確認しておきましょう。

内覧前にリフォーム会社（リノベーション会社）を探し、内覧に同行してもらって、費用や希望のリフォームが実現できるか見てもらう方法もあります。

また、物件探しからリノベーションまでワンストップサービスで相談できる不動産会社も増えています。

マンションの場合は管理規約でリフォーム内容が制限されたり、構造によっては壁の位置をずらせない場合などもあるので要注意です。

希望するリフォームができるかどうか、リフォーム会社や不動産営業マンに確認してもらいましょう。

気になる部分があったらホームインスペクション

内覧をして物件を気に入ったけれど、床のきしみなど、気になる部分がある場合には、ホームインスペクションを依頼するのがオススメです。

床下や屋根裏の点検口、家の傾きもチェックしてもらえます。

購入前に、致命的な構造の欠陥がないかどうか確認し、メンテナンスの必要性と修繕費用も含めて客観的に診断してもらえるので、中古物件も安心して取引できます。

インスペクションの結果を受け、購入を見送るケースや、価格交渉の材料とするケースも見られます。

売主にとっても、売却後のトラブルを避けられるので安心です。

このサービスは、戸建てで簡易なものなら5万～7万くらいです。

インスペクションを入れるタイミングは、家の購入申し込み後、売買契約前がベストです。

このタイミングならば、他の人に先をこされる恐れはありませんし、不具合が見つかったら売買契約を結ばずにキャンセルできます。

失敗しない注文住宅選びは、多くのカタログ＆間取りプランを見て学ぶ

注文住宅は設計次第で1,000万円で建てることもできれば、1億円で建てることもできます。

素人のあなたがあれやこれや考えても、想像が出来ないでしょう。

また、住宅メーカーにより外観の違いや得意・不得意もありますので、まずは多くの住宅メーカーからカタログを取り寄せるのがベストです。

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まとめ

内覧の必要な事前準備は、「バーチャル散歩、採寸、事前審査」。

持ち物は「間取り図、筆記用具、メジャー、カメラ」でしたね。

内覧の3つの目的、「この物件が本当に欲しいか判断する」「致命的な不具合があれば購入しない」「多少の不具合は事前に修理を依頼する」を意識しましょう。

ポイントを押さえてしっかり内覧し、疑問点は質問してクリアにしましょう。

納得の物件と出会えることを祈っています。